楼市投机者的禁地:神秘的胡焕庸线

难以被打破的胡焕庸线，会在房地产市场出现例外吗。

一条无形的线，划分出两个截然不同的世界一侧是广袤平原，高楼林立，一侧是大漠孤烟，雪山高原，这便是著名的胡焕庸线

从黑龙江黑河出发到云南腾冲，这条大致倾斜45度的直线，不仅是我国人口密度，地貌区域的分割线，也将房地产划分成冰与火的两极。

过去一年，楼市经历了由热到冷的大逆转但是，从绝对数值看，胡焕庸线东南部25个主要省份和直辖市，前11月房地产开发投资达132188亿元，在全国占比96.3%，该线西北六省房地产开发投资仅5126亿元，占比3.7%

房地产开发投资数据，不仅能反映资本流向，也是楼市发展的晴雨表上述数据的巨大分野，便是胡焕庸线两侧楼市的明显映照业内俗称的投资不过胡焕庸线，也因此而来，即该线西侧城市的房地产，不具备显著的投资价值

值得注意的是，最近几年来，伴随着一些新兴行业在西部崛起，胡焕庸线以西地区的人口有上升趋势，与之对照，线以东的东北三省人口负增长愈发明显难以被打破的胡焕庸线，会在房地产市场出现例外吗

房地产也有条胡焕庸线

在地理学界，胡焕庸线并不是一个陌生名词。

早在1935年，我国著名的地理学家胡焕庸便提出这一发现当时，为描述中国人口密度在不同地区的分布，胡焕庸通过多种途径获得了全国各区县人口数据，并在此基础上手绘出中国第一张人口密度图，一条人口分界线

按他当时的分析，此线以东，全国36%的土地，养活全国96%的人口，此线以西，全国64%的土地，只有全国4%的人口这条45度直线，划出两个截然不同的世界，一边以农耕为基础，人口密度高，一边则是地广人稀的游牧之地

神奇的是，伴随着时间推移与社会发展，业内逐渐发现，胡焕庸线不仅是人口密度的分割线，气候地貌的分割线，还与房地产市场有深度关联。

最近几年来，许多学者将房地产研究与该线结合起来，用以衡量我国东南和西北两地楼市的差异与不平衡为避免统计学偏差，业内多用从黑河到腾冲的省界线作为依据，该线东南部包括25个主要省份和直辖市，西北部则有六个

从绝对面积上看，胡焕庸线东南部地理面积共计429.62万平方公里，西北六省地理面积共计531.41万平方公里但从房地产投资数据上看，西北六省广袤的土地，远未撑起与其面积成正比的投资体量

据国家统计局数据显示，2021年1~11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%其中，东部地区房地产开发投资72483亿元，中部地区投资28674亿元，西部地区投资30959亿元，东北地区投资5199亿元

胡焕庸线以西的内蒙古，西藏，甘肃，青海，宁夏，新疆六个完整地理省份，被包括在统计局口径的西部地区中，期内房地产开发投资分别为1193亿元，137亿元，1446亿元，438亿元，441亿元，1471亿元，共计5126亿元。

胡焕庸线以东的黑龙江，吉林，辽宁，北京，天津，河北，山西，上海，江苏，浙江，福建，安徽，江西，山东，河南，湖北，湖南，广东，广西，海南，重庆，四川，云南，贵州，陕西共25个省份和直辖市，房地产开发投资共132188亿元。

也就是说，胡焕庸线东侧的主要省份，占全国房地产开发投资总量的96.3%，西北六省仅占比3.7%，而后者土地面积占比超五成。

从胡焕庸提出至今，这条线的整体趋势一直未被打破，它所代表的客观规律，已成为研究我国国情的重要基础房地产市场与之共生的分界线，也使业界产生了投资不过胡焕庸线这一认知，大量投资资金扎堆去往东南

楼市炒作资金的禁地

放眼西北土地，如果细数不欢迎炒房者的城市，玉门算一个。

玉门别名油城，是甘肃省酒泉市管辖的一个县级市早在上个世纪，石油工业曾是玉门的支柱，但伴随着九十年代石油资源逐渐枯竭，玉门人口开始分流到新区或者酒泉，老城区的房价，也因人口的大量流失而快速跌落

最夸张的2003年，玉门老城区房价曾低至每套仅数千元近两年，玉门房价略微回升，不过也频频因两万就能买套房等话题冲上热搜在各类房产信息网上，玉门老城房源被展示得极少，即便在酒泉市，大量房源也仅售二十万元

抛开这类典型的资源枯竭型城市不谈，即便是西北主要的省会城市，楼市也已处在降温通道以兰州，西宁，银川，乌鲁木齐，呼和浩特为例，这些城市曾因处于房价洼地，经历过一波上涨，但受限于人口，产业承载量，房价已纷纷降温

据国家统计局最新数据，去年12月，上述城市房价环比纷纷下跌其中，呼和浩特二手房价环比跌0.1，新房持平，兰州二手房价环比跌0.2，新房环比跌0.4，西宁二手房价环比跌0.5，新房环比跌0.1，银川二手房环比跌0.2，新房环比跌0.4

其中最出挑的城市，莫过于银川银川受到业内广泛关注，是从2020年开始的当年，房企在银川积极拿地，尤以中海最为猛烈，频频出手刷新楼面单价地王与此同时，银川曾连续多月房价涨幅高居全国第一，从而引发住建部约谈

在业内人士看来，银川之所以楼市升温，主要在于其起点低，基数小，导致房价上涨之后，涨幅看着明显，房企的拿地动作，也对市场形成一定刺激。

进入2021年，银川房价在前七月依然在上涨，8月23日，当地政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对银八条调控进行升级，提出稳房价，降增速，稳地价，降成本等八方面举措，限购条件也更严格。

经历这波严控后，银川的楼市行情明显降温这种冷静与理性情绪，在房企身上最先发生，2022年1月12日，银川首场土拍遇冷，三宗热门地全部流拍有房企人士称，行业整体低迷，公司在拿地时要把钱花在刀刃上，收缩三四线城市投资

不仅是银川，胡焕庸线以西的其他省份，也曾因处于房价洼地，经历过短暂的价格上涨以至于有观点称，楼市的火要烧过胡焕庸线了吗不过，实践证明，这种点状的升温，最终还是在调控下明显回落，没有触动楼市东西分野的大格局

人口流动下的区域博弈

胡焕庸线的神奇之处，除了应用范围的广适性，更在于其长久的稳定性。

自新中国成立以来，每轮人口普查数据公布后，都有学者对胡焕庸线两侧人口规模再作测算多年来，虽然数据有微幅调整，但人口分布的大格局从未被触动

值得注意的是，最近几年来，伴随着西部经济逐渐发展，胡焕庸线以西的人口数量有上升趋势第七次人口普查数据显示，2020年内蒙古人口数2405万人，西藏365万人，甘肃2502万人，青海592万人，宁夏720万人，新疆2585万人

从2010年到2020年十年间，西藏，青海，宁夏，新疆等地人口均处于上升趋势其中，新疆人口增长了404万人，宁夏增长了90万人，西藏增长了65万人，青海增长了29万人，内蒙古和甘肃则有微幅下调

作为我国西北内陆的自治区，宁夏最近几年来人口稳步增长，目前常住人口为720.27万人新疆的人口数量与城镇化率也在持续提高，2020年新疆居住在城镇的人口占56.53%

银川，拉萨等中西部省会表现也比较突出，人口集中度增幅均超过4个百分点，主要在于这些地区均是典型的单中心省份，省内其他城市经济实力与省会城市相差甚远，因此省会城市人口虹吸效应更强，集中度显著提升克而瑞认为

反观胡焕庸线以东的东北地区，人口增长变缓甚至负增长较为明显，黑，吉，辽三省七普人口占全国的比重，较六普降幅均在0.25个百分点以上黑龙江省10年间人口减量646万人至3185万人，占全国的比重由2.86%降至2.26%

业内专家认为，31个地区人口变动与经济发展呈正相关，经济发达的长三角，珠三角地区人口大都呈现增加趋势，占全国总人口的比重增加比较突出，而经济发展动能欠佳的东北以及西部部分省份，占全国总人口的比重呈下降趋势。

对西部地区来说，西部大开发战略实施20年来，这片土地取得了许多非凡成效，一些新兴行业越过胡焕庸线，在广阔的西北生根发芽加之东北人口外流，产业有待振兴，使得学界有观点认为，胡焕庸线或许有顺时针微调的趋势

一位业内分析师认为，新的变化确实在出现，比如胡焕庸线东边，内部分化较为明显，都市圈和沿海项目快速发展，东北区域则相对较弱，胡焕庸线西边，虽受制于自然气候及区位因素变化略小，但伴随着交通逐步改善，省会城市崛起，文化旅游需求激活，区域经济也迎来新的发展机遇。