随着社会经济的快速发展，房地产经济已然成为全国国民关注的支柱型产业。但是近年来，由于受到新冠肺炎疫情、经济发展放缓、政策调整等因素的影响，许多著名房企面临资金周转危机，更有一批中小型房企因此退出市场舞台，整个房地产行业都受到了程度不等的冲击。然而，碧桂园集团以及其旗下的智慧城市“森林城市”项目在这一片混乱中仍然稳若泰山，交出了亮眼的成绩。

2021年，中国房地产行业迎来了重大的转变。随着去年下半年部分房企信用事件的频发，房地产行业监管政策迅速收紧。在此背景下，房企融资压力加大，房地产销售行情下行，房企面临的偿债压力也持续加大。“去杠杆”、“降负债”、“高品质”等逐渐成为房企穿越行业周期，迈向高质量发展的关键词。官方数据显示，房地产行业从上半年高热到下半年深度调整的转变在商品房销售情况、开发投资情况和价格水平三个方面体现得淋漓尽致：

商品房销售情况

2021年房地产市场成交量呈现“前高后低”的趋势。上半年的销售面积打破历史同期最高记录，整体表现超出预期。但下半年房地产市场开始降温，房企销售面积和销售额都出现了下滑。根据国家统计局的数据显示，2021年度中国商品房销售面积为179433万平方米，比之上年仅增长1.9%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。另一方面，商品房销售额达到181930亿元，同比增长4.8%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。

开发投资情况

2021年，全国房地产开发投资额增速明显放缓。全年开发投资额达147602亿元，较2020年增加了6159亿元，同比增长4.35%。其中住宅开发投资额为111173亿元，办公楼开发投资额为5974亿元，商业营业用房开发投资额为12445亿元。此外，2021年房地产开发企业房屋施工面积达到975387万平方米，比上年增长5.2%。其中，房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。

另一方面，2021 年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，前 11 个月定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金同比增长，国内贷款同比下降。2021 年 1-11 月，房地产开发企业到位资金为18.3万亿元，同比增长 7.2%，年度累计增速持续收窄。其中，国内贷款为2.2 万亿元，同比下降 10.8%，已连续 6 个月累计同比下降，降幅亦持续扩大；占到位资金的比重为11.8%，较 2020 年同期下降 2.4 个百分点。

房价水平

新建住宅价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021 年百城新建住宅价格累计上涨 2.44%，较 2020 年收窄 1.02 个百分点，为近七年最低水平。其中上半年，新房市场平稳，百城新建住宅价格累计上涨 1.70%，较 2020 年同期扩大 0.43 个百分点；下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，百城新房市场不断降温，价格环比涨幅持续收窄，11月、12 月连续下跌。

二手住宅价格方面，四季度以来环比连续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021 年，百城二手住宅价格累计上涨 3.27%。具体来看，上半年百城二手住宅价格累计上涨2.56%；下半年以来，累计上涨 0.70%，较上半年收窄 1.86 个百分点。

回顾过去一年，房地产市场总体保持平稳健康发展。但同时房地产行业分化加剧，市场下行压力有所增加。虽然 10 月份以来，信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但市场下行预期短期内仍难以改变。

“领头羊”碧桂园的智慧城市项目：森林城市

作为在2021年行业震荡中屹然不倒的领先房企，碧桂园控股有限公司（股份代号：2007.HK）一直坚守“用心建设、关怀住户、回报社会”的企业开发与经营理念，在房地产行业备受认可。该企业主要采用集中及标准化的运营模式，业务覆盖房地产开发、建筑施工、物业管理、五星级酒店连锁等多个行业，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。自创立以来，碧桂园一直受惠于中国日趋兴旺的经济发展，并逐步走出广东省，甚至走出国门，成功进军马来西亚等海外市场。

其中值得一提的是碧桂园的“森林城市”项目。森林城市是碧桂园集团斥巨资在马来西亚打造的智慧城市，位于马来西亚柔佛州依斯干达特区，总占地面积20平方公里，由4个岛屿组成。该项目结合了环境、科技和产业的顶尖设计，力图呈现出一个绿色之城、智慧之城、活力之城、和谐之城。

森林城市自建立以来热度就一直居高不下，其绿色低碳以及可持续发展的理念得到了国际市场的广泛认可，连续六年获得全球人居环境论坛“可持续城市与人居环境奖”，甚至于接连斩获“绿色建筑LEED-CS金级预认证”、“东盟地产奖之最佳可持续绿色发展项目”、“亚洲都市景观设计奖创新设计奖”等含金量极高的奖项。

不仅如此，碧桂园森林城市项目对马来西亚当地的各方面发展都作出了卓越的贡献。在经济方面，吸引了众多全球优秀企业和国际资本投资进驻；在旅游业方面，森林城市项目的酒店、度假区等场所的建设也招揽了不少慕名而来的游客；在教育医疗资源方面，森林城市签约引入了许多久负盛名的高校、医疗集团。

2021年碧桂园年度总结

事实上，不仅仅森林城市的表现令人侧目，碧桂园2021年的整体业绩也十分值得肯定。尽管2021年房地产市场发展形势并不那么理想，房企业绩整体表现不及上年同期，但碧桂园的销售业绩仍然保持行业领先，财务方面也持续优化。

销售业绩稳居榜首

在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构统计的年度销售排行中，碧桂园是唯一全口径销售额在7000亿档次的房企，也是唯一权益销售额破5000亿的房企，业绩继续稳居行业榜首。碧桂园在2021年度共实现归属公司股东的合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平米。全年营业收入同比增长高达13%至5230.6亿元。另外从核心盈利指标来看，报告期内，碧桂园营业收入同比增长13%至5230.6亿元，毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。

同时，碧桂园也高度重视销售回款。年报显示，碧桂园在2021年实现权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。并且，2021年碧桂园的正净经营性现金流高达108.6亿人民币。

优异的销售成绩和充裕的现金流，使得碧桂园有机会在市场调整周期中抓住发展机遇，寻找更为优质的发展项目，助力企业未来的高质量发展。根据财报显示，碧桂园2021年共获取333幅土地，权益总代价约1416亿元。新获取土地中，85%的土储聚焦五大都市圈，契合了国家新型城镇化重大区域发展战略和人口流动的趋势。

财务管控稳健发展

销售稳健的同时，碧桂园财务状况也进一步优化，展现出了强劲的财务管控能力。财报显示，碧桂园债务规模稳步下降，融资成本逐年走低。截至2021年12月31日，碧桂园总借贷余额为3179.2亿元，同比下降2.6%，其中期末融资成本约5.2%，较上年底下降36个基点。另一方面，碧桂园净负债率仅为45.4%，较上年底下降10.2个百分点，连续多年保持低位；债务结构进一步优化，现金短债比高达2.3倍，短期偿债无忧。同时，截至2021年12月31日，碧桂园可动用现金余额高达1813亿元，现金储备充足。

难能可贵的是，由于碧桂园良好的经营状况、优秀的财务管控能力，穆迪、惠誉仍然维持对碧桂园“投资级”评级，不仅如此，标普也维持了碧桂园“BB+”的评价。

融资渠道涵盖境内外

碧桂园的优异发展赢得了资本市场的支持，成为房地产行业成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。在多方监管以及投资人的支持下，碧桂园成功在境内外发行包括10亿元的公司债、15亿元ABS以及39亿港元的可转债等多类直接融资工具。另一方面，碧桂园也获得了多家银行的大力支持，先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订了150亿元和400亿元的战略合作协议。

作为持续多年在行业内领跑的“优等生”，碧桂园自创立以来一直坚持践行“希望社会因为我们的存在而变得更加美好”的企业使命。在未来，碧桂园也将继续积极响应国家政策，提升自身综合竞争力，聚焦城市深耕，坚持高质量发展。而碧桂园森林城市项目也将继续致力于产城一体化模式，努力实现以城兴产、以产促城、产城融合的目标，达到双双共赢。