近日，由MobTech袤博科技主办的激发“数商”· 韧性增长，Mall博商业地产数智系列活动在广州圆满举行。MobTech袤博科技与正佳科技、银联商务、 第一太平戴维斯、中购联铱星云商、太古汇、越秀、龙湖、永旺在内的80+行业“数智大脑”齐聚，激荡思想，共同探讨数智化背景下，商业发展趋势和展望。

圆桌论坛环节，MobTech袤博科技邀请了中购联铱星云商秘书长陈蓉、正佳科技商业数字化增长副总经理刘慧莲、 第一太平戴维斯商业及零售服务部经理万茜、MobTech袤博科技郑志杰等嘉宾，聚集大数据在商业地产领域从1-N的深度应用，从购物中心开发商、行业咨询专家、大数据服务厂商等多角度进行了深入探讨和交流。

多方数据汇聚，智定运营策略，数智赋能正佳广场深度运营

铱星云商秘书长陈蓉：近年来，正佳广场以文商旅融合为转型方向，通过跨界资源整合，创新内容研发的深度运营方式，打破了大众对购物中心的认知和想象。您认为从目前购物中心深度运营的过程中，大数据帮您解决了哪些实际问题呢？以及大数据应用还存在哪些痛点和难点？

正佳科技刘慧莲：正佳广场通过“自有数据+第三方数据+社媒数据”三重数据维度，根据客流量时间分布和年龄结构，智能化决策节假日期间正佳广场活动举办的场次、时间和地点，实现商场活动价值变现最大化。

第一、通过对客群的到访偏好进行分析，我们发现，年轻客群和家庭客群在到访时间、停留时长和活动偏好上的差异，充分发掘家庭消费潜力的同时兼顾年轻客群的体验。自有数据显示，家庭客群在下午六点开始迅速减少，年轻客群多在晚上来访，因此针对家庭客群的嘉年华表演集中在六点钟以前，而夜场、影院等聚焦年轻客群的项目则安排在晚上八点至十点。

第二、通过MobTech袤博科技的大数据服务，我们总结出了本市的居民和外地游客在节假日到访规律中的差异。通过对于客群高峰期的数据研判，本地游客出行高峰集中在假期中端，因此在节假日活动的宣传上，对主打“城市微度假”的本地客群和"畅享国庆黄金周"的外地客群，在活动宣发节奏、排期和活动时间上制定差异化策略。第三、结合社媒数据，我们对消费者评论和反馈进行了综合分析，发现用户的关注点侧重在能否顺利参与活动。因此在营销节奏上，我们从传统的按照节日策划活动向主动造节进行了战略转型，减少了活动运营策划的人力成本和物料成本。

聚焦购物中心客户的真正痛点，大数据服务商的破局之路

铱星云商秘书长陈蓉：刚才正佳科技分享中提到了一个问题，就是数字化能力的建设前期存在投入大、回报周期长的现实困境，对此，MobTech袤博科技的解题思路是怎样的呢？

MobTech袤博科技郑志杰：通过大数据服务商业地产和购物中心，最终是为了提升其门店的租金和出租率，而大数据核心的价值在于帮助购物中心对能够加速实现上述目的的细分指标进行拆分和量化。通过对租金收入和出租率向下拆分到人，问题的焦点就转化到如何获取更多的高质量客群。MobTech提供的数据服务能力，可以分析项目的辐射范围和圈层渗透率，通过与同类型项目渗透率的横向对比，将项目总体目标进行拆解量化，进一步聚焦到将项目辐射范围内的小区和写字楼渗透率提升至平均水准。圈层渗透率的提升将会带来更多的客流，最终会提升购物中心的租金和出租率。

同时，大数据也有助于帮助筛选出更匹配的客群。例如对主打亲子家庭客群的正佳广场，通过大数据可以分析出客群中亲子家庭客群的占比、覆盖品牌偏好、亲子业态的销售额以及其对门店租金的贡献程度，对后续经营亲子业态做进一步的细分指标拆解，最终可以更有效地针对性解决多数商场存在的“旺产不旺财”现象。

精细化运营，差异化定位，存量时代商业调改焕新突破口

铱星云商秘书长陈蓉：随着商业模式从从爆发式、粗放型的发展渐渐走向精细化，大数据在帮助商业打造差异化竞争力中的贡献功不可没。第一太平戴维斯作为城市更新领域的行业翘楚，操盘过非常多成功的城市更新项目，那么今天我们也很荣幸邀请到了第一太平戴维斯的万总，想请问万总您是怎么看待购物中心改换新过程中大数据的价值呢？

第一太平戴维斯万茜：目前已经进入了存量商业时代，部分开发商重心由拓展新项目向存量项目管理转变。此时无论是新增项目的前期定位策划，还是存量项目的二次定位提升，都依赖于大数据服务提供转型和发展的决策支撑。

对于体量规模较小、硬件水平较弱的商业项目而言，通过大数据对项目到访客群进行精细化筛选，比较其主力客群与竞品项目客群在结构上的差异，探索与竞品项目相比更适合自身的精准赛道，打开差异化竞争的突破口和机会，实现弯道超车。

对于成熟的商业项目，通过对老牌竞品项目客群的精细化对比，分析自身与竞品在客群消费频次、年龄结构、消费单价上的差异，在品牌调改、项目定位、活动宣传等多个维度上为项目未来3到5年的提升规划提供决策依据，帮助成熟项目实现突围和追赶。

铱星云商秘书长陈蓉：那其实在MobTech服务的众多项目中，存量商业调改的需求也是越来越多的，想问一下郑总，不管是新项目还是调改项目，项目定位是第一步，也是最重要的一步，如何打造项目的差异化竞争力，在这方面您能否和大家分享一些呃项目经验？

MobTech袤博科技郑志杰：当商业项目步入平稳期的时候，为了避免项目蜕变到衰落的周期里，就必须主动调改。举例而言，第一、可以考虑重新调整项目定位，之前我们华南的一个回购项目，周边客群收入和消费水平并不高，且以年轻客群为主，此时高转化率的零售业态就不太合适，因此通过大数据分析后，将定位转向面向街区的餐饮休闲娱乐。第二、可以考虑主动调整业态，我们华东的一个项目，大数据分析出项目主力客群消费偏好高端餐饮、高端美妆，而该项目目前的业态并不能满足，因此该项目主动调整商业形态，积极引进主力消费客群想要高端零售和餐饮、美妆品牌，这也是主动调整业态的一个典型案例。

后疫情时代，各大购物中心陆续开启了深度运营模式。在降本增效的大背景下，依托大数据和云计算技术，利用数据驱动赋能各大商业项目，纾解日常经营堵点、优化投资决策、运营策略，打造差异化竞争战略，实现弯道超车已成为必经之路。作为领先的数据智能服务商，MobTech袤博科技迄今已服务了全国近50个主要城市的500多个商业地产项目，为龙湖、华润、融创、旭辉、大悦城、天河城、招商局、华联SKP、光大安石、星河置业等知名房地产开发商提供商业大数据产品服务和解决方案，精准咬合商业地产开发全流程，为城市进入性决策、拿地评估、轻资产收并购、项目定位、项目商业体量和租金测算、市场监测、品牌招商、项目运营、项目调改等里程碑业务节点全面赋能，为城市商业提供科学的决策支撑，共同驱动智慧商业新增长。