本报告导读:居民扩表难以对冲房企收缩，房地产难以助力此轮信贷扩张，布局资产荒机会而金融街在核心城市持有优质写字楼，面向抗风险能力强的大金融客户，价值即将重估投资要点:上调评级至增持，上调目标价至11.87元近期剥离低效自持物业确认投资收益，2022—2024年盈利预测上调至0.60/0.73/0.88元在资产荒阶段，公司会被重估基于NAV，EVA，PB估值，合理估值为355亿元，对应目标价11.87元居民难以扩表对冲房企收缩，宽信贷梗阻导致资产荒房企扩张可以带动房地产周期，而居民只是跟随与以往不同的是，现在的房企已经从扩表转向缩表，行业复苏将不及预期同时，当信用缺失时，信用就很难扩大影子银行的缺位会加剧资产荒，现金流稳定的实体资产会受益公司持有核心城市优质写字楼，每年稳定现金流17亿，是资产荒的首选标的，而高能城市土地储备贡献价值低1) 47%的租赁物业位于北京，70%的租金收入来自写字楼租客都是抗风险能力强的金融大客户2010年至2019年，年租金增长率达到17%，毛利率保持在90%的高水平近两年在孵化期的新增自持物业近25万平方米，储备物业近30万平方米预计未来五年租金增长率将达到8%2)投资性房地产3.8万元/平估值低估，重估或转让潜在升值64亿元3)开发业务在核心15城拥有1651万立方米土地储备，去化周期9.4年，确保年销售规模350亿元如果市场回暖，还是会有很高的弹性催化剂:从历史上看，公司在低迷时期抗跌地产，但在资产荒时期领涨预计宏观层面房地产销售和投资依然疲软，社会融资数据低于预期，微观层面，金融街租金收入重回上升通道或资产转移增加风险:影子银行要放开，重新走土地财政的老路，失控，房租下降