房地产行业在受到新冠疫情以及宏观政策的影响后，现在已经逐步过渡到平稳期。但是，目前却存在这样的矛盾：受到政府集中供地和三道红线的政策管理，房企在拿地和现金流上均面临压力，利润空间也被大幅压缩，在这一背景下，什么样的企业能够顺应趋势，打开新局面。天誉置业的表现给了我们一个不错的观察视角。

最近正值天誉置业发布中期财报，公司展现稳打稳扎的成绩同时，其在城市更新和青创布局的战略上更是尤为引人关注。在此不妨围绕这份财报予以进一步分析。

上半年业绩表现稳健，进一步优化财务杠杆

8月25日，天誉置业 (00059.HK)公布2021年中期业绩报告，上半年公司实现总收入47亿元，同比增加21%；毛利11.23亿元，同比减少5%；净利润4.65亿元，同比增长7.6%。

从天誉置业2021年半年报数据来看，有三大亮点值得关注：1、公司业绩稳健增长，具备良好的成长性；2、公司经营健康，财务杠杆不断实现优化；3、粤港澳大湾区项目货值大幅提升。

首先从成长性的角度来分析，销售方面，2021年前6个月公司实现合同销售额60亿元，同比增长16%，继续保持了稳步成长的姿态。而总收入方面，实现同比增幅亦达到了21%，增加主要是因为公司销售物业上半年交付的产品较多，公司表示还将在下半年继续抓紧已销售面积的交付工作，这意味着后续业绩结转仍然具备较强支撑。

不过注意到，公司2021年上半年毛利率及归属股东净利润减少，主要原因在于公司启动回归粤港澳大湾区业务转型的策略所致。鉴于前期疫情及市场情况，公司安排部分项目尾盘产品加快去化，回笼财务资源拓展了广州黄浦区凤尾村城市更新等其他粤港澳大湾区项目。考虑到大湾区强劲的经济发展动力和更多的人口净流入，湾区资产组合将更加稳健和丰厚，聚焦湾区项目相信能为天誉未来盈利奠定良好基础。

图一、天誉置业2021年中期利润情况

资料来源:天誉置业2021年中期业绩报告，格隆汇整理

而关注到后续的成长方面，则需要进一步观察其土储表现。财报显示，截止中期期末，公司拥有超3300万平方米的项目组合建筑面积，其中大湾区的建筑面积达到760万平方米，公司土储资源丰厚，后续业绩增长预期强劲。

图二、天誉置业的土储情况

资料来源：天誉置业2021年中期业绩报告，格隆汇整理

其次，在财务管控方面，主要体现在天誉置业在三道红线的表现。根据天誉置业2021年中期业绩报告，公司资产负债率持续降低，较2020年底减少1.4%；公司净借贷比率稳定在57.5%。另外，公司加权平均借贷成本为11.3%，较上期降低0.5%。可见天誉保持了财务状况的持续夯实，有效降低了融资成本。结合公司当前的发展策略来看，未来如果公司能在大湾区业务以及广州旧改项目上回笼资金，进一步提升剔除预收账款后资产负债率，完全达到三道红线的要求后，相信也更能够夯实行其业地位，增强业绩实力。

图三、天誉置业关于三道红线达标情况

资料来源：天誉置业2021年中期业绩报告，格隆汇整理

最后，值得一提的是随着公司布局重心开始重回粤港澳大湾区，粤港澳大湾区项目货值实现大幅提升。公司表示将继续增加对粤港澳大湾地区的投资，尤其是广州区域的新项目。其预期，未来集团控股项目可开发剩余货值约为504亿元币，粤港澳大湾区占比已上升至63%，未来随着新项目在湾区的增加，尤其是广州区域项目再增加，其货值占比还将有望进一步提升。

大湾区一直摆在国家经济建设的重要位置，天誉置业选择在粤港澳大湾区内深度布局，将继续支撑其后续有质量的增长。尤其是伴随着大湾区经济的快速发展以及政策上的大力支持，这一区域的土地储备也都将成为公司未来业绩的重要助推器。

战略布局契合政策发展方向，城市更新先发优势明显

随着国家经济发展到新的阶段，当前政府更为关注教育、住房等重视民生问题，在房地产方面，更是提出“稳地价、稳房价、 稳预期”的目标，争取把房价控制在合理区间范围。

天誉置业的布局紧贴国家房地产调控政策方向，其打造的青创社区主要便是为帮助国家解决年轻人住房及就业问题，满足刚性需求，并努力树立和打造成为一个青年美好生活的运营商。

与此同时，公司回归粤港澳大湾区，在该市场投入更多资源，尤其是广州区域。公司力求继续保持整体稳健发展节奏，保持耐心谨慎挑选好项目，坚持有质量的规模增长。

公司在城市更新方面具有显著的先发优势， 根据天誉置业2021年中期业绩报告，截止中期期末，公司潜在土地储备或旧区改造的面积有467万平方米，其中已交保证金的面积占有约64.7%。

从数据不难看出天誉置业在旧改项目上丰富的土地储备，相信这也会给公司后续业绩带来强有力的支撑。尤其是旧改带来的毛利率的不断提升盈利质量的增厚，也将为公司的估值提升带来助力，以吸引更多资本的目光。

值得一提的是在2020年12月天誉拿下广州凤尾村城市更新项目，后于2021年5月8日，签订了银团授信总额不超过人民币82.79亿元的贷款合同，为项目提供资金支持。目前天誉置业正积极推动广州市黄埔区凤尾村整个村庄的改造项目，并计划将其建设成为粤港澳大湾地区最大的青年社区。

考虑到青创社区具有小户型、低总价、低门槛置业，多重生活配套服务等产品特性，后续其产品在销售去化层面也将具备支撑。公司青创社区的打造可以说高度契合了国家宏观政策上的需求，未来也有望享受到政策红利，并在行业内形成独特的竞争优势。

此外，关注到天誉置业在已取得良好发展势头的多个城市也正不断强化布局，夯实在当地市场的品牌影响力和竞争力。特别是在粤港澳大湾区内，公司亦深度布局了投资物业，目前其在广州、香港的投资物业的出租率维持在72%至100%区间。公司继续增加土地储备，积极布局商住项目潜力深厚的城市，为后续业绩增长夯实基础。

结语

随着新冠疫情逐步得到控制，国家经济基本面逐渐复苏，房地产行业在常态化调控下亦开始步入到平稳的阶段。关注到当前房地产板块估值已到历史最低点，板块迎来较大的确定性修复机会。

从天誉的中报来看，公司稳步推进各项业务，核心业绩指标表现亮眼，作为一个中小型地产集团，在经历了新冠疫情冲击和一系列政策调控后，公司积极推进业务新的布局，在重回大湾区，持续发力旧改项目的增长路径下，后续表现还将引人期待。