首批9只公募REITs试点产品上市近五个月后，第二批2只公募REITs产品率先登场《证券日报》记者从多位渠道人士处获悉，最近几天获批的2只公募REITs产品计划于11月23日发布发售公告，并有望于11月26日至29日期间正式发售，最快于12月6日成立

目前投资者结构完善，类型多样，覆盖广泛，包括社保，年金，银行保险等专户客户，以及海外客户等，这些都将为华夏越秀高速公路REIT在存续期内的高效平稳运行提供强有力的保障华夏基金相关人士对《证券日报》记者表示

值得注意的是，在上述两只公募REITs网下投资者提交核查文件的当天，中国银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，同意保险资金投资基础设施公募REITs由此可见，市场各方正齐心协力，引导长线资金入市，扎实推动公募REITs市场行稳致远

搭建基础设施投研体系 确保底层资产平稳运行

对于基础设施公募REITs项目，公众投资者关注重点是其底层资产现金流的稳定。

《证券日报》记者从建信基金处获悉，建信中关村产业园REIT基础设施资产包括中关村软件园内互联网创新中心5号楼项目，协同中心4号楼项目和孵化加速器项目截至2021年上半年，标的资产出租率分别达90%，100%，99%，租金收入表现较好

华夏越秀高速公路封闭式REIT底层资产则为汉孝高速公路，项目收入包括项目公司收取的车辆通行费，广告费，与服务设施等相关的租赁费用等根据消息显示，2021年上半年，其营业收入约为1.12亿元，2020年约为1.58亿元，2015—2020年交通量年均增长率达9.70%

相比首批9只公募REITs，此次2只公募REITs项目的特点在于:建信中关村产业园REIT是首只由银行系基金公司发行的公募REIT，华夏越秀高速公路封闭式REIT的原始权益人为越秀交通基建投资有限公司，持有约30%的公募基金份额。REITs是将收益持续稳定的房地产资产或利益通过证券化转化为流动性强的上市证券标准化产品的房地产投资信托基金。。

项目管理团队对公募REITs平稳运行至关重要建信基金向《证券日报》记者透露，目前公司已设立专门基础设施投资部，负责建信中关村产业园REIT项目的日常管理同时，也设置投资决策委员会，在制度上做好相关准备

华夏基金2015年组建REITs团队，在房地产，物流，水务，高速公路等基础设施行业领域已配备专门行业研究员自2014年至2020年6月份，华夏基金累计投资基础设施债权合计超百亿元华夏基金对《证券日报》记者表示

根据消息显示，华夏越秀高速公路REIT将由马兆良，林伟鑫，孙少鹏3人共同管理，建信中关村产业园REIT的拟任基金经理则为张湜，史宏艳和李元利。今年6月21日，首批9个试点项目成功上市，标志着我国公募REITs正式启动。首批试点项目中有三个来自北京。

目前的发售时间还没有最终敲定，具体发售时间发售公告为准一位公募REITs相关人士对《证券日报》记者表示

二级市场溢价，基金分红影响投资者获取收益

从首批公募REITs的收益情况来看，大部分产品在二级市场表现十分优异截至11月18日，中航首钢生物质REIT，富国首创水务REIT，中金普洛斯仓储物流REIT，红土创新盐田港仓储物流REIT等4只产品涨幅均超过20%，分别为28.55%，28.03%，24.29%，22.96%

据《证券日报》记者观察，中航首钢绿能REIT，浙江杭徽REIT，东吴苏园REIT这三只REITs曾连续7个交易日强势收涨。

不过，也有1只产品收益率为负中航基金相关负责人对《证券日报》记者表示，建议广大投资者理性对待价格波动，充分认识此类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身风险偏好，关注长期投资价值

分红方面，首批公募REITs中已有2只产品进行2021年第一次分红其中，中金普洛斯REIT以累计可供分配金额8241.4万元计算，此次分红应分配金额约为7830万元，中航首钢生物质REIT以累计可供分配金额1.22亿元计算，此次分红应分配金额约为5154.1万元

建信基金表示，中国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别赛道最近几年来，我国围绕打通投融资渠道，解决公租房融资，盘活存量资产等主题的政策密集出台，REITs的发展受到社会各界的期待若参考美国，日本等成熟REITs市场规模约占GDP总量5%—15%的比例测算，未来中国公募REITs体量有望达到4万亿元—12万亿元