建设银行董事长田国立3月25日在出席中国发展高层论坛2023年年会时表示，住房消费升级成为新发展阶段中国房地产转型的新引擎。消费升级的过程就是租赁发展的过程，随着住房消费升级，中国房地产的交易形态发?了重?变化，“?租赁时代”呼唤更加专业化、规范化、品质化的管理机构，通过深化社会分?推动经济效率不断提升。但房地产转型和租赁市场发展?常需要?期资本进?，同时需要??发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品。

住房消费升级将成为中国房地产转型新引擎

田国立表示，房地产是国?经济的?柱产业，讨论内需绕不开房地产。过去??多年，中国房地产业有??撑了全球规模最?、速度最快的城镇化进程，参照发达国家80-90%的平均?平，中国城镇化?少还有15个点的空间。从国际经验看，发达国家城市化率达到65%以后，开发建设增速放缓，但房地产消费升级需求明显增加并且具有相当的稳定性。

近年来，中国房地产市场的供需关系和主要?盾发?深刻变化。田国立认为，随着?活条件改善，城乡居?升级住房消费的愿望?分强烈，与居住相关的装修设计、家具家电、智能设备、物业管理、租赁服务等迅猛发展。中国有14亿??和还在增?的4亿中等收?群体，城镇化潜?和升级的房地产消费需求将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链投资提供新机遇。

“消费升级将成为中国房地产转型的新引擎，成为撬动从消费到投资、再到消费的经济增?‘?轮’的重要?撑。”田国立称。

在消费升级阶段，消费的?的就是获得各种服务，享受包括住房在内的各种不动产的使?权。田国立认为，消费升级的过程就是租赁发展的过程，包括通勤、教育、养?、旅游、办公等所有与房地产有关的?刚性需求，都可以?且更适合通过租赁的?式解决。例如，城市有很多闲置的办公楼宇和?房，通过盘活改造可以把它们转化为年轻?低成本的创业空间，激活社会财富。

田国立还认为，随着住房消费升级，中国房地产的交易形态发?了重?变化，“?租赁时代”呼唤更加专业化、规范化、品质化的管理机构，通过深化社会分?推动经济效率不断提升。同时，也需要进?步完善相关法律和政策，让租房和买房获得差不多的公共服务。

“对中国住房市场??，突出的问题是如何满?3亿新市?的住房需求。新毕业?学?、新就业形态劳动者等群体租房需求不同。”田国立称，?前租赁市场9成都是个?房东，房源品质不?，租赁关系也不稳定。要??发展机构化、专业化、?期化的住房租赁项?，满?多样化住房需求。

房地产转型和租赁市场发展需要长期资本进入

房地产转型和租赁市场发展也意味着金融支持形态也会发生变化。据田国立介绍，近年来，建?推出“住房租赁”战略，创新住房租赁产品，试点设?住房租赁基?初步构建起了集股权投资、信贷?持、租赁运营、REITs上市为?体的住房?融闭环服务体系，通过实践感受到，中国住房租赁的商业模式已经逐步形成，商业可持续性不断提升。

田国立认为，之前房地产开发主要依靠银?贷款，资产负债率?，集聚了较?的?融?险。现在更多要通过盘活存量不动产、升级改造后满?消费者的需求。这个业务跟??密切相关，相对?较稳定，但?常需要精耕细作、长期运营，收益率也不会很?，像以前那种暴利是不可能了。

因此，田国立表示，产业转型升级需要更多引?保险资?、养??、年?等“长钱”，它们追求的是长期稳定的回报，对于短期市场波动有?定承受能?。同时，需要??发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品，通过所有权、经营权和使?权的分离，让专业的?盘活不动产，经营好不动产，也为社会提供相对中等?险和稳定回报的?融产品，避免?众炒房，促进建??融与房地产良性循环机制。

“REITs将成为当前扩内需、促转型、推动经济?质量发展的重要抓?，涵盖城市基础设施和不动产经营等业态。”田国立称。

3月24日，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》(以下简称《通知》)，进一步推进REITs常态化发行工作。《通知》拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。